Financiamento Imobiliário ao incorporador - mecanismos e tendências.

Texto : Cleber Isaac Filho

Com 30 anos de experiência no mercado imobiliário, vivi diferentes ciclos de crédito, expansão e retração, e pude acompanhar de perto como os mecanismos de financiamento foram evoluindo.

Além disso, atuei como diretor de uma securitizadora de grande porte, posteriormente adquirida pela Ópea, que hoje é a maior do Brasil em emissões de CRI. Essa vivência me permitiu observar de dentro a transformação do mercado de capitais em um ator cada vez mais relevante no funding do setor.

O mercado imobiliário brasileiro sempre conviveu com uma realidade: o crédito para financiar incorporações e loteamentos é altamente concentrado no sistema bancário tradicional.

A Caixa Econômica Federal segue como líder absoluta, respondendo sozinha por mais de 40% do crédito imobiliário no país. Em 2024, a instituição financiou mais de 800 mil imóveis, o que, considerando o valor médio do crédito, representa uma carteira da ordem de R$ 450 bilhões, consolidando seu papel de “banco-âncora” para o setor, sobretudo nos programas habitacionais.

Entre os bancos privados, Itaú e Bradesco dividem espaço no pódio, com cerca de 20% cada um no segmento SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo), o que significa uma carteira de crédito imobiliário de aproximadamente R$ 110 bilhões para cada um. Já o Banco Safra e o Banco ABC Brasil aparecem de forma mais discreta, mas com forte presença em operações estruturadas, voltadas a grandes incorporadoras e projetos corporativos. Nesses casos, o crédito não é apenas “padrão Caixa”, mas sim soluções sob medida, que podem incluir desde financiamento para compra de terrenos até pontes para emissão de recebíveis no mercado de capitais.

O avanço das alternativas fora dos bancos

Nos últimos anos, o mercado de capitais deixou de ser apenas um complemento e passou a ser peça central na estratégia de funding do setor imobiliário. O mercado total de crédito imobiliário no Brasil atingiu a marca de R$ 1,2 trilhão em 2024.** Desse total, instrumentos como os CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), FIIs (Fundos de Investimento Imobiliário), FIDCs e LCIs já respondem por uma fatia relevante do financiamento do setor — **praticamente R$ 400 bilhões, ou seja, quase um terço (33%) do total.

Esse crescimento foi puxado, em grande parte, pelas emissões de CRI, que bateram um recorde histórico em 2024, ultrapassando R$ 150 bilhões em emissões acumuladas no ano, um crescimento de quase 20% em relação a 2023. Na prática, isso significa que incorporadoras e loteadoras podem acessar investidores institucionais e de varejo diretamente, diluindo a dependência do crédito bancário. A securitização de recebíveis de vendas, os fundos de desenvolvimento e os FIIs de CRI transformaram o mercado, criando liquidez e novas possibilidades de estruturação financeira.

A liderança das securitizadoras

Nesse contexto, as companhias securitizadoras ganharam protagonismo. A Ópea, por exemplo, é hoje a maior securitizadora do Brasil: em 2024, foi responsável por cerca de um quarto de todo o volume de CRIs emitidos no país, ultrapassando R$ 12 bilhões em operações.

Um olhar para o futuro: a tokenização

Embora ainda incipiente no Brasil, a tokenização imobiliária começa a ganhar espaço em alguns nichos específicos, oferecendo liquidez fracionada e novos modelos de captação. Iniciativas como a LandBanker, voltada para ativos fundiários, e a Ribus, com foco em renda de aluguel por temporada, mostram que há um movimento interessante em curso. Estima-se que o mercado de tokenização de ativos imobiliários no Brasil ainda esteja na casa das dezenas de milhões de reais – um volume ínfimo se comparado aos R$ 1,2 trilhão do mercado tradicional.

No entanto, esses modelos ainda representam fatias pequenas do mercado e estão longe de substituir os mecanismos tradicionais e consolidados de financiamento.

Conclusão

O futuro do financiamento imobiliário no Brasil será cada vez menos concentrado em um único agente e mais plural em suas fontes.

A Caixa continuará sendo pilar essencial, mas o equilíbrio entre bancos privados, securitizadoras e fundos de investimento já está redesenhando o mapa de funding do setor. A tokenização, embora promissora, ainda é um experimento restrito a alguns nichos — e deve ser vista, por enquanto, como complemento e não como substituto.

O próximo salto disruptive pode vir dela, mas, por ora, o mercado ainda engatinha em volume e aderência.